收储存量商品房扩大至县级以上城市，对山东房地产有何影响？

海报新闻记者 秦文 黄晓荣 济南报道

6月20日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

此前，政府收购存量商品房作为保障房已在个别地区有试点，只是形式略有不同，山东济南市、青岛市是其中的试点城市。由此，山东省试点城市开启政府收储存量商品房的有益尝试。

根据公开报道，2023年6月，济南获得收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元；2024年1月，青岛首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地。那么，目前，山东省“收储”情况如何？收储存量商品房扩大至县级以上城市对山东省存量商品房的“去库存”有何影响？

政府收储存量房已在济南市、青岛市开启试点

2023年1月，央行设立租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展试点，支持以上城市市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。试点支持对象为国家开发银行等7家全国性金融机构，对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的100%发放再贷款，利率为1.75%。

根据公开报道，2023年5月，国开行福建分行与福州左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同；同年6月，济南获得收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元；同年12月，天津首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元落地；2024年1月，青岛首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。

以济南为例，一年多来，济南累计购置租赁项目53个，房源3.05万套、210万平方米，总投资额约233亿元。由此提升了租赁住房的供给能力，有效支持群众的住房需求。

同时，上述4个城市的相关贷款总计40.86亿元，而央行创设的租赁住房贷款支持计划共有1000亿元的额度。虽然千亿资金“先到先得”，但各地的推进仍显审慎。根据央行数据，截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为20亿元。

山东房地产市场“收储”进展和方向如何？

“其实，收储存量商品房，需要对于房地产市场有个全面整体的了解。”6月23日，济南房地产协会执行副会长李刚在接受海报新闻记者采访时表示，“市场存量的摸底非常重要，综合考虑户型、价位、区位，以及整体资金运营方式等多种因素，才能制订科学合理的收储方案。”

记者了解到，政府收储存量商品房可分为保障性住房和保障性租赁住房，前者用于出售，后者用于出租。

公开资料显示，1月，青岛首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地，用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，据了解，该公司为青岛青铁置业发展有限公司全资子公司，已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。

青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，企查查APP显示，该公司为青岛青铁置业发展有限公司全资子公司。

1月10日，青岛建融投资置业有限公司相关负责人在接受采访时表示，公司已收购了部分房源，这部分房源为毛坯房，正在进行装修等工作，保障性住房将按照青岛市住建局相关要求确定承租人，长租公寓将完全按照市场化进行运作。

该负责人还透露，青岛一共有2家具有相关资质的国资平台来承担这项任务。该公司收购房源所需资金20%为企业自有资金，剩下80%为央行贷款。不过，该负责人强调，本次试点发放的长期限租赁住房购房贷款额度充裕、利率优惠，有效降低了公司的资金成本，提升了公司为各类租房群体提供更优质住房租赁服务的能力。

李刚表示，以济南房地产市场的现状为例，“济南整体市场规模比较稳定，需求也比较旺盛。但当前新房价格与二手房价格存在差距，导致刚需购房者进入二手房市场，引起部分偏远区域的刚需项目产生一定库存压力。”李刚介绍，因此，济南房地产市场的整体情况来看，可以通过收购的形式，优化调整房地产市场结构，让市场更加良性发展。

5月6日，济南市住房和城乡建设局出台《济南市保障性租赁住房运营管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。《办法》明确，保障性租赁住房分为“定向出租”和“面向社会出租”两种类型。定向出租是指产业园区、企事业单位等利用自有用地、自筹资金筹集的保障性租赁住房，主要面向本单位以及合作单位人员出租的房源；面向社会出租是指各类社会主体筹集的保障性租赁住房，主要面向社会不特定人员出租的房源。

济南市住房和城乡建设局出台《济南市保障性租赁住房运营管理办法（试行）》。

租金方面，《办法》规定，保障性租赁住房定价原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，租金标准实行动态调整，调整周期不超过2年。年度涨幅原则上不高于5%。同时，可用公积金支付房租。

《办法》规定，运营管理机构不得收取或变相收取中介费、服务费等未经约定的费用。提供增值服务的，承租人可自愿选择并支付费用。

“从济南市场来看，‘租购并举’市场结构逐步形成。”李刚表示，保障性住房和保障性租赁住房针对了不同的刚需人群，比如，刚毕业的大学生可能需要先租房，先进入保障性租赁住房市场，此后将首次置业，便需要考虑到保障性住房。因此，保障性住房和保障性租赁住房在住房市场体系和保障体系中发挥的作用越来越重要。

“收储”范围扩大至县级以上城市，对山东有何影响？

“有序‘收储’事实上是比较符合当前的市场形势的。”李刚表示，现在提出来通过这种政府收购，银行金融机构支持的方式去把这些房子收过来，用作保障性住房。这样既缓解了建设保障性住房的压力，又缓解了现有的存量库存压力，调整了市场结构。

“实际上，因为有些地方的管理权已下放至县区，因此，‘收储’范围扩大至县级以上城市，有利于政策的实施。”李刚解释道，“比如，像青岛市，关于住房的管理权下放到区县了，实施的主体到县区是比较合理的。”

符合要求的房子在哪？区域的供求矛盾程度如何？李刚表示，这是接下来需要研究的重点，“城市内有多少符合收购条件的房源？如何收购？实际上依然依靠对整个市场的了解与分析。”李刚表示，保障性住房确实是一个发展方向，根据当前的市场特征，如果有计划地进行有序收购，会有一个良性的影响。